Przepisy prawa nie wymagają dokonywania oceny każdego gruntu pod kątem zanieczyszczenia gleby. Taki obowiązek może być nałożony decyzją RDOŚ-u, kiedy istnieją do tego przesłanki, np. dany teren znajduje się w wykazie potencjalnych zanieczyszczeń przygotowanym przez starostę lub dokonane zostało udokumentowane zgłoszenie, dotyczące możliwego zanieczyszczenia gleby i ziemi.

Mimo braku prawnego obowiązku warto dokonać oceny czystości terenu przed rozpoczęciem inwestycji zwłaszcza, jeśli na danym terenie była prowadzona działalność przemysłowa bo:

  1. możesz wykorzystać wyniki badania gruntu by przekonać potencjalnych kupujących do kupna nieruchomości,
  2. unikniesz w ten sposób problemów na późniejszych etapach inwestycji mogących prowadzić do jej wstrzymania na wiele miesięcy (opóźnienia w realizacji, straty wizerunkowe, potencjalne kary i procesy sądowe od kupujących mieszkania, wyższe koszty kredytowania inwestycji),
  3. nie jest to duży wydatek w porównaniu do kosztów wstrzymania rozpoczętej inwestycji (wstępne badania wskaźnikowe mogą kosztować jedynie od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych!),
  4. wykrycie zanieczyszczenia gleby i ziemi na wczesnym etapie inwestycji pozwoli nam na możliwość negocjacji ceny zakupu działki oraz na odpowiednie zaplanowanie remediacji w najlepszym, najczęściej najtańszym i najbardziej ekologicznym, wariancie in situ.

Inwestor będzie mógł potwierdzić nabywcom mieszkań, że teren jest sprawdzony.

Jak dokonuje się oceny czy występuje zanieczyszczenie?

Ocenę terenu wykonuje się zgodnie z rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi. Całe rozporządzenie znajdziecie tutaj.
Ocena danego terenu powinna rozpocząć się od przeglądu dostępnej dokumentacji w celu sprawdzenia, jaki rodzaj działalności był prowadzony na przedmiotowym terenie w przeszłości i co znajduję się tam do teraz. SIRTZ rekomenduje także, aby każdorazowe przeprowadzenie stosunkowo niedrogich badań wskaźnikowych bez oddawania próbek ziemi, było wykonywane przez laboratorium akredytowane.

W przypadku, gdy zaistnieją przesłanki wystąpienia zanieczyszczenia wód lub gruntu przeprowadza się badanie próbek gruntu lub wody gruntowej. Upoważnione do przeprowadzenia takiego badania gruntu jest laboratorium akredytowane bądź certyfikowana jednostka badawcza.

Ile to kosztuje?

Samo badanie gleby nie wpływa znacząco na koszt inwestycji, zwłaszcza w przypadku dużych obiektów wielorodzinnych. Kwotę przeprowadzenia badania gruntu szacuje się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od ilości koniecznych do przebadania próbek i zakresu badań.

Warto także pamiętać, że wykonanie takich badań to potencjalne oszczędności w zakresie późniejszej realizacji inwestycji, ponieważ odpowiednio zaplanowana remediacja pozwala na sprawne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego.

Analiza ryzyka

Po przeprowadzeniu badania gruntu można wykonać ocenę występowania znaczącego zagrożenia dla zdrowia ludzi lub stanu środowiska, czyli tzw. „analizę ryzyka”. Jeśli specjalistyczne badanie gleby wykaże, że teren pod naszą inwestycję jest w jakimś stopniu zanieczyszczony musimy ten fakt zgłosić do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska. Remediacja nie jest wówczas wymagana lub jest prowadzona w ograniczonym, również pod względem kosztów, zakresie.

A jeśli teren jest zanieczyszczony?

Jeśli po wykonaniu specjalistycznych badań okaże się, że teren pod naszą inwestycję jest w jakimś stopniu zanieczyszczony musimy ten fakt zgłosić do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska. Co do zasady, to władający powierzchnią terenu jest obowiązany do przedłożenia do RDOŚ-u wniosku o wydanie decyzji ustalającej usposób oczyszczenia danego terenu.